リース取引のうち、中途解約が不能(ノンキャンセラブル)で、かつ、ユーザーがすべてのコストを負担するもの(フルベイアウト)をファイナンスリースという。リース期間が終了するまではリース契約を解約できないか、解約する際に多額の違約金の支払を伴うことになっていることをノンキャンセラブルという。また、リース資産を使用することによる便益のすべてを享受するとともに、物件の取得価額及び金利、税金、保険料等の維持管理費用から陳腐化によるリスク等のほとんどすべてのコストをユーザーが負担することをフルペイアウトという。ファイナンスリースは、「所有権移転」と「所有権移転外」に区分される。リース中途またはリース終了後にリース会社からユーザーヘ所有権が移転するものを所有権移転ファイナンスリースという。具体的には、契約において、①所有権移転条項がある場合、②割安購入選択権がありその行使が確実である場合、③リース物件がユーザー用に特別仕様となっている場合等がこれに該当する。この場合には、リース資産について通常の売買と同様の処理(売買処理)を行う。他方、所有権が移転しないリース取引については、それがファイナンスリース取引に該当するかについて、その経済的実態を考慮して判断する必要があるが、①リース料総額の現在価値が借手の見積購入価額の90%以上の場合か、②解約不能なリース期間がリース物件の経済的耐用年数の75%以上の場合には、所有権移転外ファイナンスリースとなる。この場合には、上記所有権移転ファイナンスリースと同様に売買処理を行うことが原則であるが、支払リース料を費用計上する処理(賃貸借処理)も例外的に認められている。なお、平成18年7月5日に企業会計基準委員会から試案として「リース取引に関する会計基準(案)」及び「リース取引に関する会計基準の適用指針」が公表され、例外処理(賃貸借処理)の廃止が提示された。